2013年国庆期间看楼小感（广州）
说来惭愧，虽然本人在一个与房地产深度相关的行业工作了十余年，但却近年看楼不多，身边也炒楼的很少。国庆假期闲来无事，特去看了某区的几个楼盘。下面随意说下情况。首先声明：一，本次看楼仅限广州近郊某区域的几个楼盘，不能代表全部。二，本人中立非多空，也无意预测，本文也许涉及数据，因身份之缘故，本人皆只给大概数不给精确数。你可以不用理会，但无需怀疑真实性。
下面说说所见所思：
一，目前购房者绝大多数是刚需，大多数是首次购房，部分是二次购房。这个，我调查了好几个楼盘的情况，都是这样。也许，这跟限购、限贷有关。已经名下有房者，不得购买；二次贷款者，首付60%。公积金贷款总额家庭不得超过80万。还有个原因就是，真正有钱的基本去国外买了，我认识好几个大资金者都是去美国买了，觉得比国内价格便宜，性价比和回报率更高。
二，看房的人并不如媒体说的那样多。近日媒体报道“房子靠抢”、“日光盘”等，本人认为也许不实，起码与我的见闻不符。某楼盘位于市政路边，销售人员已经到街上逮客。本人车至售楼部，立即跑步围上来近20个中原地产的人员，甚是热情，场面令我有些惊讶。看样板房期间直至离开，全程3个陪同。我想，如果房子靠抢，他们应该没有这么热情。同时，该售楼部大厅人数亦不多，远不及前几年。该楼盘占地615亩，几十幢30多层的在建，房源应该不少，难以“日光”。另外一个占地170亩以联排别墅和大户型为主的楼盘，看楼者不足10人。我近期也路过其他楼盘，基本上售楼人员都是走在路上来发宣传单，老远就在拉客了，如果真的买家要抢，他们其实不必那么辛苦。
三，该区域近三年房价涨幅没有想象的大。该区域有2010年大型运动会期间留下的大盘，当时中等的卖1.2到1.3万，带特烂装修，现二手市场该房也是那个价。现在，同楼盘剩余地块同一开发商开发的在售楼盘，售价1.4万，但户型更合理，所带装修更好。另外，上面说的占地170亩的，2012年5月开盘，当时均价1万，现在均价还是1万都是带所谓3000装修的。那个盘洋房才300套，卖了一年多，还没买完。也许，这也跟那里都是大户型有关吧。当然，在中心城区，生活配套成熟的，附加有优质教育资源的，附加有其他福利的，近几年确实涨幅惊人。
四，“限价”是假调控，纯属忽悠。今年开始，各地对新开盘的实施指导价限制，于是开发商弄出“双合同”。也就是说，你与开发商签订的购房合同，购房金额是按照指导价，但是实际支付的远远不止那个数，其余的也纳入“装修款”。因为“装修款”只能贷款5年，所以购房者前面5年房贷压力山大，但是政府统计的“房价”却不高，甚至还“降了”。这个政策纯属忽悠，掩饰调控失败。
五，房地产交易量的确下降了。以广州某区房地产交易中心的数据为例（该区房地产交易量一直比较有代表性，近年交易量占全市近1/3），2009年被4万亿泡沫疯涨时，该区每月房地产交易量为1万+；2013年被20%税噱头炒作时，该区当时月交易量是6K左右；目前月交易量是不足3K。目前交易量明显不如前几年。
呵呵，媒体每天说“房子靠抢”“买房如买白菜”，不知道这种不实报道的目的是什么。现在购房者绝大多数是刚需，刚需虽然最具有抗压性，就算暴跌也难以抛掉唯一住房，死捱都咬牙供，这样的人接棒对于维护房地产市场稳定是有好处的，只是这样的操作缺乏道德血液。
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