亲子关系的情感交流方法有哪些？原因是什么？
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未来十年，房地产是盛世危途--兴业银行首席 鲁政委
2014-02-20 鲁政委 中国债券俱乐部
《债券俱乐部》
鲁政委主题演讲，开始看空楼市。
最近香港楼市的下跌，可能成为内地楼市调整的导火索。
虽然不认为楼市会马上下跌。但房地产属于一种流动性很低的资产，在目前的宏观环境下，应该保持高度警惕。
----------------以下是演讲实录-------------
尊敬的各位来宾，大家好！
他们给我起的题目是“调整”，我改了一个中性的题目，叫“资金态势与房地产业发展”。发展从价格上来讲，可以是上升，可以是下降。
在中国分析房地产非常困难，主要的原因是你想看的数据基本上都是七零八落，都不行。现在的房地产是国之大事，不得不查，反正公开的数据，你最想看的都是七零八落的，即使拿到这些数据，彼此也是合不上的。
所以，我没有办法，只能在这种情况下进行一些数据的分析，大家来看一看。
现在大家最关心的问题，是楼市什么时候跌、会不会跌。我真的不知道具体什么时候跌，但是，我首次开始从趋势上看空房地产。
我的朋友问我什么时候该买房子，我说马上，现在，在过去都是这么说。他说已经涨了很多，还买？我说马上。我每一次都是这么回答。
但是从现在开始，我开始转而看空。
我并不是说房价马上就会跌。房地产是一个流动性很差的资产。如果房地产像股票一样涨到顶点的时候，你想卖，对不起，你卖不掉。所以，只有当楼市还剩最后一波上涨行情的时候，趁着机会赶紧跑。
我这次主要从三个方面分析，一个是国内资金面的因素。第二，国际资金面的因素。第三，附带的基本面。
基本面前面加了“附带的”，是因为基本面不能决定什么时候跌。就像股票，财务报表不好看，不是说它马上就能跌。有可能前面的因素变得最重要。
只要资金放水，什么东西都会往上涨，所以有水是东西往上漂的前提。在我们这几年房价快速的上涨当中，跟整体流动性宽裕有密不可分的联系。
2002年和2012年十年间，M2的余额变成多少？2012年的M2是2002年的5倍多。再看一看当年新增社会融资。2012当年的社会融资已经是2002年的8倍左右。
现在一些人认为房价贵得并不离谱，也是有道理的。年度新增的融资已经涨到了10年前的8倍？房价也涨8倍，不很正常嘛。
未来呢？未来我们看到我们的政府对过去一年政策最重要的一个总结就是一句话：不放松，也不收紧。
李克强总理讲话：我们目前财政收入增长缓慢，中央财政持续负增长，在存量货币较大的情况下，广义货币供应量增长较高。如果要靠刺激政策，政府直接投资空间已不大。还必须依靠市场机制。
李克强总理表示，如果过多地依靠政府主导和政策拉动来刺激增长，不仅难以维系，甚至还会产生新的风险。这里“新的风险”主要指两点，一个是中国的货币总量相对于GDP是最高的。第二，中国政府的负债率，特别是地方政府的负债率太高。这两个风险，其实说的是一件事。
到底李克强总理的新政“不放松、收紧”，对我们的货币政策产生什么样的结果呢？
2013年的CPI是2.6，低于我们最近13年来的平均水平。再看经济增长，预计2013年应该是7.7%，7.7%的增长在过去的13年中也是偏低的。唯一例外的是，市场利率是13年来的高点。
现在市场利率越来越高。这到底是因为过去的利率水平偏低？还是因为现在的利率水平偏高？
不管怎样，反正市场利率比过去10年都高。所以，现在的金融环境已经是跟过去完全不一样了，过去是不断的膨胀，现在至少不膨胀，随着经济规模的增长，很可能相对的资金松紧还是在勒紧的。
回到财政这个角度，如果实现货币不超发，财政必须做相应的配合。如果财政做相应的配合，这就一定会对房地产有影响。
我经常讲的是日本的经验。在我看来，财政始终是启动宽松政策和房价上涨的第一步，那第一脚油门，从来不是货币踩上去，而是财政踩上去。
84年、85年，日本的财政当中用于钢铁水泥的投资增速甚至还是负增长，还是在勒紧财政。但是85年广岛协议之后，有一个短时间的经济不景气，美国也敦促日本要扩大内需，必须要放松政策，钢筋水泥的投资上去了。
第一年，地价没涨。随后第二年，地价跟上。一直到90年之前，地价的上涨轨迹都跟财政扩张相关，不是偶然。再看它的货币政策，财政一踩油门的时候，日本就在加息。随着宽松的财政政策和货币政策，日本地价猛涨。
涨到89年前后的时候，日本央行已经不堪重负，加息速度太快，政府自己就把泡沫给捅破了。
这是日本的经验。对中国来讲也是这样，2008年下半年，地产一度出现供大于求的局面。但是，因为4万亿财政政策，国内房价直线拉升，所以扩张的财政政策永远是推高房价踩油门的第一脚。
现在新一届政府虽然也要“保增长”，但是没有增加财政预算，也没有多印钞票，只是通过把其它地方的财政花的钱省下来，花到财政需要花的地方。这是国内资金的格局和趋势，已经发生了变化。
美联储QE退出，标志着美国的货币政策从过去不断开始创新，开始转向不断收紧。正常情况下，美联储政策的收紧并不必然导致国内资金的收紧。在初期并不是一个特别大的问题。
我真正担心的是，香港是联席汇率，无论香港汇率是好是坏，美国利率一收紧，香港必须跟着走。如果美联储开始了加息的进程，香港也加息，加到一定的时候，香港楼市一定调整。
过去每一轮香港楼市价格的下跌，都是在美联储加息加到高点。每次上涨都是美联储降息。现在涨这么高，也是因为它降息。如果未来美联储加息，香港的楼市会是一个什么局面？
如果香港的楼市一跌，你认为内地的楼市会跌吗？一定会风声鹤唳、草木皆兵。
为什么香港楼市这几年涨得这么厉害？是因为香港的贷款几乎不要利息。现在中国经济在走低，但是美国经济在变好；当美国经济好，中国经济低迷的时候，香港的经济肯定也低迷。这种情况下，你说香港还要跟着加息，楼市吃得住吗？
再看新加坡，如果要跌，仅仅是香港跌吗？97年新加坡的房价指数大概是60，现在新加坡的房价指数是200左右，涨了3倍多。
韩国97年也有调整，那时涨得还不太高，指数大概是40到60，没涨多少就跌了。这几年大概是从40多起步，几乎涨到100，也是涨了2、3倍。
如果中国周边都跌了，中国自己能不跌吗？
上一届政府调控都是控制地产商的融资，现在内地很难融资，最后到香港发债。
你要发人民币债还好，美债占的越来越高。因为2008年之后美元从利率上是便宜的，和内地相比，从汇率上更便宜，借着美元，人民币不断升值，将来还的时候拿着一个升值的人民币还美元，什么都不干就套利了。
但是有没有想过，如果你借的这些债是十年期的债，如果你又没做汇率的锁定，如果你还没有别的收入，靠人民币买美元来还美元债，你能保证在未来的十年里人民币对美元就不贬值吗？反正我没有这个信心。如果未来人民币贬值15%，你这个债还还得起吗？
所以亚洲金融危机出现就是两件事，一个是在汇率低的时候借了美元，但是却没有美元的收入，要用本币收入来还，结果本币贬值。第二，短线长用，最后搞死了。在这一次中国的经济同样出现这种情况。如果内地有地产商死，你觉得你还相信房价不跌吗？
2012年农村人均37平米，城里是33平米，2013年5月份，李克强总理在江西考察，问一个农村妇女，你们家里挺宽裕的，你们多少平米？5口人，200平，人均才40平，在平均水平线上。
难道就是因为我们在城里，比农村就少3、4平方米，就觉得受不了？一线城市对房地产的刚需是不是被夸大了？
可能有人会说，一线城市特别缺房子，你再看看一线城市的人均居住面积。北上广深2010年的时候上海的房子人均居住面积接近35平米。
当房子涨的时候，你不觉得房子多，因为这个东西好，会不断升值。但是房价跌的时候，两套房子都会觉得多。
2015年之后，新增进入城里的人相对过去是减速，不是加速。我们看当年的房价，恰恰处在劳动力人口占比回落之后。再看中国的GDP也已经从高点开始回落。如果中国GDP在这样一个低点持续回落，GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗？
虽然不知道具体哪一点，但是我相信在未来十年里，站在现在来看，我们的房地产已经是盛世危途。
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